To παρόν blog http://epityxiacom.blogspot.gr δεν ανανεώνεται πλέον και αποτελεί αρχείο για το eisodima.gr.
Το eisodima.gr λειτουργεί κανονικά με καθημερινή ενημέρωση στις διευθύνσεις:
Όσοι φίλοι και φίλες έχουν εγγραφεί στο newsletter με τις καθημερινές αναρτήσεις μας και επιθυμούν να συνεχίζουν να το λαμβάνουν στο email τους, θα πρέπει να επανεγγραφούν εδώ.

Κυριακή, 11 Μαΐου 2014

Ακίνητα: Πόσο ακριβά πληρώνουμε τις αντικειμενικές;

Πρόκειται ίσως για το μεγαλύτερο φορολογικό τρικ της τελευταίας τετραετίας. Ενώ όλα πήγαν προς τα κάτω, δηλαδή οι μισθοί, οι τιμές και οι θέσεις εργασίας, αυτές παρέμειναν στο ύψος τους. O λόγος για τις αντικειμενικές αξίες των ακινήτων, οι οποίες παραμένουν στα εξωπραγματικά επίπεδα του 2007, οπότε και αναθεωρήθηκαν για τελευταία φορά.

Αυτό δεν έγινε τυχαία. Η διατήρηση των αντικειμενικών τιμών στο ύψος, ενώ οι τιμές των ακινήτων έχουν καταρρεύσει, είναι αποτέλεσμα πολιτικής απόφασης με τις πλάτες της τρόικας για καθαρά εισπρακτικούς λόγους.

Μάλιστα, αν αναλογιστεί κανείς ότι πλέον από τη φορολογία των ακινήτων βεβαιώνονται κάθε χρόνο περισσότερα από 3 δισ. ευρώ, τότε γίνεται εμφανές ότι οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές, που αποτελούν και τη βάση υπολογισμού του φόρου ακινήτων, έχουν αποτελέσει και ένα από τα βασικά όπλα του υπουργείου Οικονομικών για την επίτευξη των εισπρακτικών στόχων των τελευταίων προϋπολογισμών. Η υπερφορολόγηση είναι μόνο μία από τις στρεβλώσεις που δημιουργούν οι εξωπραγματικές αντικειμενικές αξίες. Ας τις δούμε όλες αναλυτικά.


Ένα ακίνητο, τρεις τιμές
Ενώ το ζητούμενο είναι, εκτός από τον εκσυγχρονισμό, και η απλοποίηση του φορολογικού συστήματος (υποτίθεται ότι αυτό κάνει και η τρόικα με την τεχνική βοήθεια που παρέχει στο υπουργείο), στις μεταβιβάσεις των ακινήτων ισχύουν τρεις διαφορετικές τιμές υπολογισμού του φόρου. Άλλοι φόροι υπολογίζονται με τη μια τιμή και άλλοι φόροι της μεταβίβασης με την άλλη. Αυτό μόνο απλοποίηση δεν είναι. Αντιθέτως, έχει κάνει το σύστημα πιο περίπλοκο.

Ας δούμε ένα απλό παράδειγμα μεταβίβασης ακινήτου που γίνεται σήμερα. Ένας φορολογούμενος πουλά ένα διαμέρισμα αντικειμενικής αξίας 100.000 ευρώ σε τιμή 80.000 ευρώ. Όσον αφορά τον φόρο μεταβίβασης, που είναι 3%, βάση υπολογισμού θεωρείται η αντικειμενική τιμή. Ο πωλητής, ωστόσο, θα φορολογηθεί με φόρο υπεραξίας που προκύπτει στη διαφορά μεταξύ της αντικειμενικής τιμής με την οποία αποκτήθηκε το ακίνητο στο παρελθόν και της τιμής πώλησης με την οποία πωλείται σήμερα.

Η τιμή πώλησης δεν είναι η σημερινή αντικειμενική τιμή, αλλά το πραγματικά καταβαλλόμενο τίμημα. Άρα, έχουμε αρχική αντικειμενική τιμή και πραγματικό τίμημα για τον φόρο υπεραξίας και σημερινή αντικειμενική τιμή για τον φόρο μεταβίβασης. Μιλάμε για αλαλούμ. Κατά τα άλλα, απλοποιούμε το φορολογικό σύστημα.

Στο «πάγο» οι πλειστηριασμοί
Οι εξωπραγματικές αντικειμενικές τιμές είναι και ο βασικός λόγος για τον οποίο έχουν επί της ουσίας παγώσει όλοι οι πλειστηριασμοί ακινήτων, ενώ φορτώνονται με έξοδα οι επισπεύδοντες του πλειστηριασμού και τα δικαστήρια με υποθέσεις.

Ας δούμε πώς γίνεται αυτό. Η τιμή εκκίνησης σε έναν πλειστηριασμό που επισπεύδεται, για παράδειγμα, από έναν ιδιώτη που έχει κατασχέσει ένα ακίνητο άλλου ιδιώτη, ο οποίος του χρωστά χρήματα, είναι, με βάση τον νόμο, η αντικειμενική αξία. Με δεδομένο ότι οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες από τις εμπορικές τιμές, στον πλειστηριασμό δεν εμφανίζεται κανείς για να πλειοδοτήσει και, έτσι, κηρύσσεται άγονος. Η νομοθεσία προβλέπει μια δαπανηρή και χρονοβόρα διαδικασία προκειμένου να μειωθεί η τιμή εκκίνησης κάτω από την αντικειμενική. Θα πρέπει να πραγματοποιηθεί και δεύτερος πλειστηριασμός και να κηρυχθεί και αυτός άγονος.

Στη συνέχεια, ο επισπεύδων θα πρέπει να καταθέσει αίτηση προς το δικαστήριο για τη διόρθωση της τιμής του πλειστηριασμού. Στη συνέχεια, το δικαστήριο εκδίδει απόφαση με την οποία ορίζει (αν το κρίνει, βέβαια) χαμηλότερη τιμή. Έπειτα γίνεται νέος πλειστηριασμός και, εφόσον η νέα τιμή που έχει οριστεί θεωρηθεί από πιθανούς αγοραστές υψηλή, ο πλειστηριασμός βγαίνει και πάλι άγονος. Πρέπει στη συνέχεια να επαναληφθεί η ίδια διαδικασία κ.ο.κ.

Στο διά ταύτα, πλειστηριασμοί δεν γίνονται, ία χρέη όσων χρωστούν συσσωρεύονται και δεν μπορούν να εξοφληθούν ούτε με πλειστηριασμούς, τα δικαστήρια φορτώνονται με δουλειά και η όλη διαδικασία καθίσταται πολύ δαπανηρή και αβέβαιη για το αποτέλεσμά της.

Παραλογισμός στις μεταβιβάσεις
Το ότι η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ως επίσημη τιμή μεταβίβασης των ακινήτων την αντικειμενική δημιουργεί στρέβλωση και πονοκεφάλους σε όσους προχωρούν στην αγορά ακινήτου.

Ο φόρος μεταβίβασης υπολογίζεται με βάση την αντικειμενική αξία. Με την ίδια τιμή υπολογίζεται και το τεκμήριο απόκτησης του ακινήτου για τον αγοραστή. Για παράδειγμα, ένας φορολογούμενος αγοράζει ένα κατάστημα αντικειμενικής αξίας 200.000 ευρώ έναντι 100.000 ευρώ. Αν και κατέβαλε 100.000 ευρώ, η φορολογική νομοθεσία προβλέπει ότι είναι υποχρεωμένος να δικαιολογήσει την προέλευση των 200.000 ευρώ, που είναι η αντικειμενική αξία.

Το θέμα έχει προκαλέσει δικαστικές προσφυγές από πολλούς φορολογουμένους που έχουν δικαιωθεί. Ωστόσο, η σχετική διάταξη παραμένει προκειμένου (για ποιον λόγο, άραγε;) να ταλαιπωρεί τους φορολογουμένους. Λόγω αυτού του παραλογισμού της Εφορίας, οι αγοραστές καλούνται να φορολογηθούν για δαπάνη που δεν πραγματοποίησαν. Στην προκειμένη περίπτωση, για τη διαφορά των 100.000 ευρώ μεταξύ της αντικειμενικής τιμής και του πραγματικού τιμήματος.

Φόροι με βάση ανύπαρκτες αξίες
Ούτε έναν ούτε δυο. Είκοσι διαφορετικούς φόρους πληρώνουν οι φορολογούμενοι με βάση τις αντικειμενικές τιμές. Με άλλα λόγια, πληρώνουν «φουσκώμενους» είκοσι φόρους, καθώς οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά πολύ υψηλότερες των πραγματικών αξιών των ακινήτων σήμερα.

Η μεγαλύτερη στρέβλωση και αδικία αφορά τον φόρο κατοχής ακινήτων. Πρόκειται για το «χαράτσι» και τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας. Το «χαράτσι» ξεκίνησε ως ΕΕΤΗΔΕ, μετεξελίχθηκε σε ΕΕΤΑ και, τέλος, μαζί με τον Φόρο Ακίνητης Περιουσίας, έγιναν Ενιαίος Φόρος Ιδιοκτησίας Ακινήτων ή εν συντομία ΕΝΦΙΑ. Φορολογούμενος που έχει στην κατοχή του ακίνητα αντικειμενικής αξίας 1.000.000 ευρώ καλείται κάθε χρόνο να πληρώσει 3.600 ευρώ για τον συμπληρωματικό φόρο του ΕΝΦΙΑ και φόρο ανά τετραγωνικό για τα κτίσματα 2 έως 13 ευρώ, με βάση την τιμή ζώνης στην οποία βρίσκεται κάθε ακίνητο. Αν υποτεθεί ότι οι πραγματικές τιμές είναι κατά 50% χαμηλότερες από τις αντικειμενικές, τότε ο συγκεκριμένος ιδιοκτήτης θα έπρεπε να πληρώνει συμπληρωματικό φόρο ΕΝΦΙΑ μόνο 300 ευρώ, δηλαδή 3.100 ευρώ λιγότερα.

Εκτός από τον φόρο κατοχής ακινήτων, οι αντικειμενικές αξίες αποτελούν τη βάση υπολογισμού και δεκάδων άλλων φόρων και τελών. Είναι χαρακτηριστικό ότι αποτελούν τη βάση υπολογισμού των τελών νομιμοποίησης αυθαιρέτων, ενώ θα αποτελέσουν και το τίμημα για την απόκτηση τίτλων ιδιοκτησίας από όσους κατέχουν αμφισβητούμενες εκτάσεις του Δημοσίου.

Έως και 60% η «ψαλίδα» με τις αγοραίες τιμές
Η εφορία υπολογίζει τις αξίες ακόμα και στο υπερδιπλάσιο έναντι των ζητούμενων τιμημάτων

Όσο χαμηλά και να υποχωρήσουν οι τιμές στα ακίνητα και όσοι απεγνωσμένοι πωλητές και να υπάρξουν, δεν πρόκειται να καταγραφεί στην ελληνική κτηματαγορά μπαράζ πράξεων αγοραπωλησίας, εξαιτίας του στρεβλού φορολογικού καθεστώτος». Τα λόγια αυτά ανήκουν στον επίτιμο αντιπρόεδρο της ΕΤΕπ, Παναγιώτη Γεννηματά, ο οποίος, πριν από λίγες ημέρες, σε εκδήλωση για τα ακίνητα, αναφέρθηκε στις στρεβλώσεις που χαρακτηρίζουν την εγχώρια κτηματαγορά, με... πρώτη και καλύτερη το σύστημα των αντικειμενικών αξιών.

Πράγματι, όπως αναφέρουν παράγοντες του real estate, η μεγάλη ψαλίδα των τιμών που προσδιορίζει η Εφορία και των ζητούμενων τιμών, έχει συρρικνώσει το αγοραστικό ενδιαφέρον, με τη φορολογική επιβάρυνση των ιδιοκτητών, που στηρίζεται στις πλασματικές αντικειμενικές, να είναι δυσβάστακτη. Είναι χαρακτηριστικό ότι, πλέον, πανελλαδικά ένα στα δύο ακίνητα διατίθεται σε τιμή πώλησης χαμηλότερη της αντικειμενικής, σύμφωνα με στοιχεία κτηματομεσιτών.

Συγκεκριμένα, στο κέντρο της Αθήνας οι αντικειμενικές τιμές είναι κατά κανόνα υψηλότερες των τιμών των πράξεων κατά ποσοστό που κυμαίνεται από 3% έως 33% ανάλογα με την περιοχή, με το συγκεκριμένο ποσοστό να διαμορφώνεται στα παλαιά διαμερίσματα από 20% έως 70%.

Χαρακτηριστική περίπτωση είναι η Κυψέλη, όπου οι τιμές πώλησης των παλιών διαμερισμάτων διαμορφώνονται μεταξύ 300-400 ευρώ/τ.μ., με την ελάχιστη αντικειμενική να διαμορφώνεται στα 900 ευρώ/τ.μ. (+70%). Παράλληλα, ένα νεόδμητο στην Κυψέλη πωλείται προς 1.000 ευρώ/ τ.μ., όταν η ελάχιστη αντικειμενική τιμή είναι υψηλότερη κατά 33%, και διαμορφώνεται στα 1.500 ευρώ/τ.μ.

Στα Βόρεια Προάστια, στα παλιότερα διαμερίσματα, οι αντικειμενικές είναι υψηλότερες των πραγματικών από 3,5% έως 60%, ενώ στα νεόδμητα το ποσοστό απόκλισης διαμορφώνεται στο 15%. Στις θεωρούμενες ως ανωτέρου εισοδηματικού επιπέδου περιοχές της Βόρειας Αθήνας το 2013 ποσοστό έως 56% των συναλλαγών πραγματοποιήθηκε σε τιμές χαμηλότερες των αντικειμενικών, ενώ, σύμφωνα με πρόσφατη έρευνα της Remax, ακόμα και ακίνητα που κατασκευάστηκαν μετά το 2000 έχουν πλέον ξεκινήσει να πωλούνται σε τιμές χαμηλότερες της αντικειμενικής.

Ορισμένες ακόμα από τις πλέον εξωφρενικές περιπτώσεις αφορούν κατοικίες τη Φιλοθέη, που δεν πωλούνται πιο ακριβά από 4.000-5.000 ευρώ/τ.μ., με αντικειμενική που δεν ξεπερνά τα 8.000 ευρώ/τ.μ. Στον Λαιμό Βουλιαγμένης, όπου η ανώτατη αντικειμενική είναι 8.800 ευρώ/τ.μ., οι παλαιότερης κατασκευής κατοικίες «αλλάζουν χέρια» σε αξίες από 3.000 έως 5.000 ευρώ/τ.μ. Στη Γλυφάδα η αντικειμενική διαμορφώνεται στις 3.075 ευρώ, ενώ η ζητούμενη τιμή των σπιτιών είναι 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό.

Στο Πανόραμα Θεσσαλονίκης, η Εφορία προσδιορίζει, κατά μέσο όρο, την τιμή των ακινήτων στα 2.525 ευρώ/τ.μ., αλλά οι εμπορικές δεν ξεπερνούν τα 1.700 ευρώ. Τέλος, νεόδμητο διαμέρισμα στο Λυκαβηττό σε μικρή απόσταση από τον Περιφερειακό, 105 τ.μ., δ΄ ορόφου, με υπόγεια θέση στάθμευσης, πωλήθηκε 1.800 ευρώ/τ.μ., αν και έχει αντικειμενική 2.646 ευρώ/τ.μ.

Ποιες επιβαρύνσεις υπολογίζονται με αντικειμενικές... από άλλο πλανήτη

01. Τεκμήρια διαβίωσης για ιδιοκτήτη ή μισθωμένη α΄ και β΄ κατοικία.
02. Τεκμαρτό εισόδημα ιδιοχρησιμοποίησης επαγγελματικής στέγης.
03. ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων ακινήτων και στην αντιπαροχή.
04. Φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
05. Φόρος χρησικτησίας.
06. Φόρος ανταλλαγής.
07. Φόρος διανομής ακινήτων.
08. Δημοτικός φόρος μεταβίβασης ακινήτων.
09. Τέλη υπέρ Ταμείου Νομικών.
10. Πρόσθετο τέλος μεταγραφής συμβολαίων.
11. Φόρος κληρονομιάς ή γονικής παροχής.
12. Φόρος δωρεάς.
13. ΕΝΦΙΑ (συμπληρωματικός φόρος)
14. ΕΝΦΙΑ (φόρος ανά τετραγωνικό βάσει τιμής ζώνης).
15. Τέλος Ακίνητης Περιουσίας - ΤΑΠ.
16. Φόρος Ακίνητης Περιουσίας Υπεράκτιων Εταιρειών.
17. Τέλος εγγραφής ακινήτων στο Κτηματολόγιο.
18. Πολεοδομικά πρόστιμα διατήρησης αυθαιρέτων.
19. Πολεοδομικά πρόστιμα κατασκευής νέων αυθαιρέτων.
20. Εισφορές σε γη και χρήμα για ένταξη στο σχέδιο πόλης.




ΔΙΑΒΑΣΤΕ ΑΚΟΜΑ: